ЖКХ правильной ориентации

Газета, Главная новость, Городское хозяйство

В Архангельске прошел форум управляющих компаний.

Ежегодное собрание предприятий коммунальной сферы состоялось уже в четвертый раз и собрало более двухсот участников, среди которых – представители областной и муниципальной власти, эксперты, руководители УК и ТСЖ. Основной мотив форума – сфера ЖКХ должна быть ориентирована на жильца и он как клиент должен быть удовлетворен оказанной услугой.

Полтысячи «управляек»

Открывая мероприятие, председатель правительства Архангельской области Алексей Алсуфьев отметил, что ежегодно на этой площадке обсуждаются самые актуальные вопросы в сфере ЖКХ. По итогам предыдущих трех форумов принят ряд нормативных и законодательных решений, в частности, отрегулирована плата за наем, четче и прозрачнее стали правила вхождения в программу формирования комфортной городской среды, ведется инвентаризация деревянного жилфонда, создана рабочая группа по оптимизации работы с должниками и другие.

– Сегодня в регионе более 500 организаций управляет жилфондом (а это порядка 15 тысяч домов), около 300 из них – это УК, порядка 180 – ТСЖ, – привел статистику Алексей Алсуфьев. – Удовлетворенность качеством коммунальных услуг по-прежнему оставляет желать лучшего, есть много проблемных зон. Хотя, нужно признать, эта сфера претерпевает изменения в положительную сторону, вопросы взаимоотношений управляющих организаций и жильцов находятся в центре внимания власти. Немаловажную роль играет и расселение ветхого и аварийного жилья, эта проблема особенно актуальна для Архангельска. В рамках действующей программы переселения с 2013 по 2018 годы расселено почти 265 тысяч квадратных метров «аварийки», 15,5 тысячи человек улучшили свои жилищные условия.

Председатель регионального правительства отметил, что в период с 2019 по 2024 годы в рамках федерального проекта в области планируется расселить более 1600 домов площадью 450 тысяч «квадратов».

– Кроме того, продолжится и федеральная программа по формированию комфортной городской среды, более 480 дворовых территорий уже благоустроено в регионе за 2017-18 годы, общее финансирование проекта составило более 640 миллионов рублей. Также в 2019 году запускается федеральный проект «Чистая вода», средства будут распределены в первую очередь по степени готовности муниципальных образований к реализации этого проекта. Новая система обращения с ТКО будет внедрена уже в этом году, и я обращаю внимание всех УК: ни в коем случае нельзя допустить задвоения оплаты – чтобы плата за вывоз мусора не дублировалась еще и в плате за содержание, за этим будут следить жестко, – сказал Алексей Алсуфьев.

Встанут ли лифты?

Начался форум с панельной дискуссии «Современные стандарты и перспективы управления жилищным фондом». И первый тревожный вопрос – лифты. Проблема серьезная, есть опасения, что с 15 февраля 2020 года во многих домах они будут остановлены по требованиям Ростехнадзора. Дело в том, что в соответствии с требованием Таможенного союза лифты, отработавшие нормативный срок службы 25 лет, должны быть выведены из эксплуатации. И хотя сейчас в Правительстве РФ прорабатывается вопрос об отложении «часа Х»
хотя бы на пять-семь лет, тема требует незамедлительного решения. Сложность в том, что с 2013-го по 2017-й Ростехнадзор не вел учет подъемников, реестр стали составлять только последние два года. По имеющимся у них данным, сегодня в области эксплуатируется порядка трех тысяч лифтов, из них 1800 выработали ресурс. При этом 950 находятся в жилых домах, собирающих взносы на капремонт на спецсчете.

Такая ситуация, например, в ЖСК на Вологодской, 41, корпус 1. Председатель ЖСК объяснил, что им предлагают перевести средства капремонта со спецсчета в «общий котел», чтобы заменить лифты централизованно силами
регионального оператора капремонта, а затем постепенно расплачиваться с ними. Но при этом получается, что другие виды работ останутся без финансирования? А если кровля потечет или подвал нужно отремонтировать?

Руководитель регионального Фонда капремонта Александр Бараев подтвердил, что нормы Таможенного союза ставят в сложное положение города по всей стране. Понятно, что нереально меньше чем за год поменять лифт в доме только за счет минимального взноса на капремонт. Как один из вариантов – переход со спецсчета в «общий котел», что автоматически перекладывает ответственность по замене подъемника на регионального оператора. Но при этом ремонт другого оборудования в доме будет возможет только за счет дополнительного взноса – решение об этом должны принять собственники.

Второй вариант – рассрочка платежа. Можно остаться на спецсчете, а работы провести совместно с подрядчиком и инвестором (например, лизинговой компанией), который их оплатит, а затем возвращать затраченную сумму, допустим, в течение пяти лет. Безусловно, здесь тоже потребуется дополнительный взнос, надо понимать, что замена лифта – это самое дорогое направление капремонта.

Алексей Алсуфьев заверил, что региональное министерство ТЭК и ЖКХ проработает этот вопрос и просчитает стоимость замены лифтов и ту сумму, которую каждый собственник должен будет внести в фонд капремонта. К тому же, если работать с лизинговыми компаниями централизованно, их услуги обойдутся дешевле. В министерстве составят реестр лифтов в домах на спецсчете, которым требуется замена.

Близкая опасность повсеместной остановки лифтов настолько взволновала участников форума, что они без воодушевления восприняли предложение руководителя СРО «Гарант» Алексея Тропина о создании на каждом доме некоего электронного паспорта безопасности, включающего все конструктивные элементы. Проект этот только в стадии разработки стандарта, к тому же пока непонятно, придется ли УК платить «Гаранту» за этот паспорт и кто впоследствии будет его держать и обновлять данные. Особого энтузиазма идея не вызвала, видимо у «управляек» и ТСЖ и сегодняшних проблем хватает.

«Светофор» для УК

Как выбрать управляющую компанию, чтобы не ошибиться? С этим вопросом часто сталкиваются жильцы новых домов или те, кто хочет сменить «управленца». Областная жилищная инспекция составила рейтинг УК по итогам двух с половиной месяцев 2019 года.

Как пояснила замруководителя жилинспекции Наталья Силуянова, за основу взяты итоги проверок и количество нарушений. Все УК распределены на три категории, выделенные цветом: зеленые, желтые и красные. В первой категории – компании, которые не допустили нарушений и не привлекались к ответственности. Желтый цвет – для УК, которые наказаны за нарушение лицензионных требований и правил управления многоквартирными домами. Красным цветом выделены самые злостные нарушители, не исполняющие предписания, препятствующие проверкам надзорных органов, не предоставляющие информацию, в том числе и обязательную, и так далее. В красной зоне оказались более 20 УК, в желтой – 15. Рейтинг будет размещен на сайте ГЖИ.

Большой минус – горожане на него повлиять не могут. И количество домов в управлении рейтинг тоже не учитывает.

Глава Архангельска Игорь Годзиш считает, что такой «светофор» отражает лишь позицию надзорного органа, а не мнение горожан. При этом из 2600 обращений и жалоб жителей города примерно 90 процентов касаются вопросов содержания и управления жилфондом.

– Я встречался с сотнями горожан, разговаривал с представителями УК. Ситуация такая: есть дома в очень плохом состоянии, и их жильцы каждый день пишут жалобы. Соответственно, постоянно идут проверки, и чем больше домов у управляющей компании, тем больше жалоб. Поэтому такой формальный подход к рейтингу не отражает реальной картины дел. Я бы предложил базироваться на обращениях и сроках устранения жалоб, тем более что все больше из них становится в электронном виде. Таким образом мы попытаемся хотя бы частично мнение горожан учитывать. Надо уяснить сразу, что мы имеем в виду под системой ЖКХ: совокупность зданий и их инфраструктуры или интересы человека, проживающего в этом здании. Мы сегодня, обсуждая ЖКХ, апеллируем неким набором технических параметров – исполнены они или не исполнены. Но по факту уже пора подойти к новым критериям – системе ЖКХ, ориентированной на жильцов. Набор услуг, предоставляемых человеку, и удовлетворенность его условиями проживания. Нужно ставить во главу угла клиентоориентированность в системе управления жилфондом. Именно жилец должен решать, какой уровень содержания ему нужен: каждый день должны мыть подъезд или раз в неделю, как должен содержаться дом. Нужно определить уровень стандартов, причем простых и понятных каждому. Поймите: 95 процентов горожан не утруждают себя погружением в стандарты содержания жилфонда, в коммунальные тонкости. Они просто живут. Понятно, что вопрос этот из серии «на подумать», но он глубже и важнее замены лифтов или тарификации. Это базовый вопрос. Количество обращений граждан к власти растет, потому что людям кажется, что их мнение не учитывается. Если мы не начнем формировать систему работы с жильцом как с потребителем услуги, что бы мы ни делали, негатив будет накапливаться, – сказал Игорь Годзиш.

Глава Архангельска отметил, что необходимо работать над тем, чтобы человек мог донести информацию до управляющей компании – путем социальных сетей, создания группы у каждого дома, прямого общения, любым способом. Должна быть четко налаженная клиентская служба.

Каждому дому – свой подход

Вопрос платы за содержание и ремонт жилья волнует каждого из нас. Тамара Лемешева, заместитель министра ТЭК и ЖКХ области, представила калькулятор, который их ведомство разрабатывает на основе опыта коллег из Воронежа, адаптируя его под наши условия.

– Для калькулятора платы за услуги ЖКХ используется нормативная база, учитывается тип дома его параметры и формируется расчет годовой стоимости, которую необходимо потратить на содержание и обслуживание этого дома. Поделив сумму на общую площадь, получаем минимальный размер стоимости квадратного метра.

Собственники могут воспользоваться калькулятором для проверки выставленных счетов.

Тамара Лемешева подняла тему контроля собственниками расходов на содержание жилого помещения. Особенно в серой зоне находится текущий ремонт. Как вариант – создать систему аккумулирования средств на текущий ремонт по примеру капитального, на спецсчете. Здесь расчетные центры могли бы взять на себя контролирующую функцию. Для этого необходимо внести изменения в налоговое законодательство, тем не менее идея хорошая и имеет право на жизнь.

Татьяна Лыкова из московского фонда «Институт экономики города» тоже говорила о взаимодействии УК и собственников как об основе экономики дома. Она подтвердила мысль, сказанную главой Архангельска: все забывают, что собственник – в первую очередь клиент, и он должен быть удовлетворен оказанной услугой.

Как пояснила Татьяна Лыкова, проблема в том, что «управляйки» и собственники часто друг друга просто не понимают. УК воспринимают жильца лишь как плательщика – мол, хотят много, платят мало. Жильцы в свою очередь не понимают «коммунальный язык», не сильны в стандартах и в принципе не знают, что должна им делать УК за их деньги.  В итоге и те и другие апеллируют к муниципальной власти как к третейскому судье, а договорные отношения, которые должны регулировать отношения УК и собственника, мягко говоря, слабы. Нужен стандарт, написанный общедоступным языком. И на его основе в каждом доме составляется свой пакет услуг – исходя из технического состояния дома, затрат на его содержание и требований жильцов. В идеале – если у каждого дома будет свой индивидуальный счет.

На площадках форума обсуждалось еще много актуальных вопросов, в том числе капитального ремонта, комфортной городской среды, новой системы обращения с отходами (об этой теме мы поговорим отдельно в следующем номере).

– Ценность форума в том, что мы собираем вместе фактически всех экспертов в сфере ЖКХ, представителей ветвей власти, надзорных органов и тех людей, которые занимаются управлением жилфондом. Есть возможность поспорить, обсуждая тот или иной вопрос, чтобы найти его решение. Пример тому – итоги работы предыдущих мероприятий. У нас здесь есть возможность рассказать, что беспокоит городскую власть, услышать позицию региона, специалистов в сфере ЖКХ. Плюс еще в том, что потом эти темы активно обсуждаются в обществе, давая возможность при принятии решения учитывать мнения большинства горожан, – сказал глава Архангельска Игорь Годзиш, комментируя итоги форума.

Софья ЦАРЕВА,
фото: Иван МАЛЫГИН