Почему «поехал» дом

Газета, Главная новость, Городское хозяйство ,

Иногда более старые «деревяшки» стоят, а поздней постройки сходят со свай – эксперт разъясняет ситуацию.

Совсем недавно рухнули два жилых здания в центре города. Люди остались без крова. Неужели для нашего города это закономерность? Может быть, причина в климате? Или мы деревянные двухэтажки в свое время строили каким-то особенным, отличным от всей страны образом? Чтобы понять, почему же все-таки дома – не всегда самые старые – съезжают со свайного основания, лучше всего послушать мнение эксперта.

За ответами мы обратились в архангельское Бюро судебно-строительной экспертизы. Его директор, строительный эксперт, кандидат технических наук Андрей Варфоломеев уже знаком нашим читателям, он был в числе тех, кто проводил сложную экспертизу здания 9-й школы. Тогда на кону стояла судьба учебного заведения: придется ли сносить «девятку» или ее можно отремонтировать. Как известно, школе повезло, ее фундамент подлечат. Чего не скажешь о многострадальных архангельских «деревяшках». Так почему же они едут? Об этом мы спросили Андрея Варфоломеева.

– Андрей Юрьевич, сход деревянных домов со свай характерен только для Архангельска – или это повсеместно распространенное явление?

– Специфика схода со свай действительно присуща в основном Архангельску и области из-за того, что у нас на поверхности земли слабые грунты, торф. А при массовой советской застройке в условиях повального дефицита и максимального использования местных стройматериалов как раз и применялись в основном деревянные опоры – из-за дешевизны и доступности материала. Например, в Республике Карелия в тот же период применяли бутовый, то есть каменный фундамент. Поэтому там здания так не падают.

– Так почему же дом «едет»? Ведь это даже от сроков строительства не всегда зависит – смотришь: более старые «деревяшки» стоят, а поздней постройки поехали.

– Начнем с предыстории. Чтобы сваи не гнили, они должны быть либо хорошо обработаны, либо должен своевременно выполняться поддерживающий ремонт. Любой раствор с течением времени вымывается из древесины, да и не факт, что обрабатывались сваи строго по технологии, например, в автоклаве – как опоры линий электропередач. Что касается второго момента, нормы обязывают управляющие организации регулярно осматривать технические подполья, и в случае выявления разрушающих грибков они должны их удалять. Надо ли говорить, что в большинстве случаев УК этого не делают.

Сегодня в городе практически весь деревянный жилфонд ждет своего часа либо на капремонт, либо на признание аварийным. И тут уже вопрос времени – что произойдет быстрее: либо дом дождется капремонта или расселения по аварийности, либо он упадет из-за сгнивших свай.

Вообще, нормативный срок службы деревянных опор составляет всего 15 лет. До перестройки своевременно делали необходимый капремонт, что продлевало жизнь всему дому. Конечно, в те времена было проще и с предоставлением временного жилья, ведь деревянные строения были в основном ведомственными. Предприятия при рыночных отношениях непрофильные активы просто «спихнули» муниципалитету безо всякого ремонта. Прошли десятилетия, и дома, не получив должный уход, стали падать.

– А как выглядит сам процесс схода со свай? Ведь здание наверняка держится не на четырех опорах по углам, а на множестве свай по всему периметру. Сколько из них должно прогнить, и обязательно ли это происходит в одном месте?

– Есть несколько вариантов того, почему не выдерживает основание. Первая причина: сгнившие сваи. Вообще, гниение древесины начинается в уровне земли, где есть воздух и влага. В земле, где грунтовые воды, свая обычно не гниет. И поодиночке они никогда не гниют; если процесс гниения пошел, его сложно остановить. Разрушение происходит неравномерно, что постепенно приводит к тому, что дом начинает заваливаться на одну сторону. Этот процесс может быть ускорен еще и потому, что сваи забивали не всегда вертикально, и уже на этапе строительства был сформирован наклон – в каком направлении дом поедет.

Вторая причина: некачественная замена сгнивших оголовков свай в 90-е годы. Вообще при замене опоры вырубают сгнившую часть, придают определенную форму сохраненной части, наращивают по длине путем установки новой вставки, которая частично входит в нижний брус стены, и хомутами соединяют между собой старую и новую части сваи. Если соединение выполнено некачественно, то опоры в один день подвернутся и дом упадет. А в 90-е годы ввиду специфики всего происходящего в стране контроль производился спустя рукава. Несколько домов в Архангельске сошло именно по этой причине.

И третье – это массовая застройка. Если рядом будут забивать сваи, копать котлованы, траншеи для прокладки коммуникаций, скорей всего «деревяшка» вскорости упадет.

– Подмечена закономерность, что дома массово начинают сходить в июле, августе, то есть летом. Этому есть какое-то техническое объяснение?

– Зимой грунт проморожен, и даже сгнившая свая более прочная, потому что заморожена. Ничего не происходит. Летом активизируются процессы гниения, плюс осадки, влажность. Хотя дома и в сентябре падают. Например, в 2013 году из шести домов три сошли в сентябре. Все зависит от погоды.

– Как определить, что дом поехал? Это же, наверное, не происходит одномоментно?

– Когда начинаются серьезные подвижки здания, жильцы слышат треск. Кроме того, перестают открываться окна и двери, трескаются обои и штукатурка. Тогда люди начинают околачивать пороги управляющих компаний. Но это очень долгая история. Пока суд да дело, как говорится, дом рухнет.

Единственное, что утешает: «деревяшка» не сложится при обрушении в один миг, как кирпичный или панельный дом, не задавит своих обитателей. Но, конечно, остаться без крыши над головой – для людей это большая беда.

– И по закону «управляйку» не привлечь к ответственности за бездеятельность? Ведь если жильцы давно сигнализируют, а УК не принимает меры, значит, коммунальщики виноваты в том, что не сумели свое-временно предотвратить падение и разрушение здания.

– Это очень сложный с юридической точки зрения вопрос. УК считают, что в их обязанности входит исключительно текущий ремонт и содержание дома, а относительно недавно созданный Фонд капитального ремонта как раз и занимается восстановлением зданий или признает их аварийными на основании результатов экспертизы. Формально это так. Но ведь у фонда в наличии не совсем объективная картина о состоянии жилья, потому что он располагает только той информацией, которую передала управляющая компания. А у нее ничего, кроме старых технических паспортов, и в помине не было.

Специфика Архангельска в том, что по одному юридическому адресу может быть зарегистрировано десять УК, которые раз в три года обновляются, чтобы избежать проверок. Понятно, что это делается не в пользу жильцов, а для того, чтобы минимизировать расходы, уйти от ответственности.

Но в любом случае управляющая организация в ответ на жалобу жильцов должна принять меры: провести общее собрание, вынести на голосование возможность дополнительного софинансирования работ по замене свай. По идее коммунальщики должны провести за свой счет противоаварийные работы. Но, как правило, УК ссылается на то, что денег нет. При этом распространена практика, когда все штрафы за свою плохую работу по каждому дому «управляйка» списывает со статьи на содержание и текущий ремонт. А эти деньги она могла бы потратить на своевременное обследование и поддерживающий ремонт. Получается, что жильцы дважды наказаны, а управляющая компания ни при чем.

Я считаю, что необходимо на федеральном уровне установить запрет на списание средств со статьи содержания и текущего ремонта для оплаты штрафов управляющей компании.

– Кстати, жильцы многих «деревяшек», особенно в центре города, жалуются, что фонд капитального ремонта проводит экспертизу и признает дом аварийным вместо того, чтобы ремонтировать…

– Действительно, по большей части дома признаются аварийными. И этому есть резонное объяснение. На каждый вид работ по капремонту есть лимит по стоимости. Как показывает практика, в процессе ремонта всегда появляются непредвиденные работы, которые на начальном этапе сложно оценить. В итоге капремонт деревянного дома может превысить все мыслимые бюджеты – такой прецедент уже был в Маймаксе.

Нюансов много: чтобы починить, например, фундамент, дом нужно приподнять, а у людей сделан косметический ремонт, окна заменены. Они не дают вскрывать полы и портить им ремонт и так далее. В результате после замены окладных венцов и сгнивших свай выравнивания здания так и не происходит. Поэтому проще признать дом аварийным и расселить его по федеральной программе, а затем снести.

Хотя деревянная архитектура, на мой взгляд, придает некую изюминку нашему городу. Было бы замечательно оставить нетронутыми несколько кварталов такой застройки в центре, чтобы там не возводились новостройки. Хотя бы на ближайшие пару десятков лет. При этом, конечно же, нужно отремонтировать деревянные дома в пределах этого квартала.

Софья ЦАРЕВА, фото: Иван МАЛЫГИН