Снег и мусор во дворе? В квартире холодно и нет горячей воды? Кто за что в ответе?

Архив новостей, Городское хозяйство

Коммунальный ликбез от государственной Жилищной инспекции.

Коммунальные проблемы всегда очень болезненны для горожан, при этом люди часто не знают, куда им обращаться, какая инстанция за что отвечает.

Тема нашего разговора с заместителем руководителя Государственной жилищной инспекции Архангельской области Натальей Силуяновой – содержание жилфонда управляющими компаниями.

Куда идти с жалобой?

– Наталья Юрьевна, поясните, в каких случаях человеку идти в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ), а в каких – в Управление муниципального жилищного контроля (УМЖК) администрации города? Когда достаточно обратиться в свою управляющую компанию, а когда нужно жаловаться в департамент городского хозяйства?
– Всегда сначала нужно обращаться в свою управляющую компанию либо в ресурсоснабжающую организацию, если она является исполнителем коммунальной услуги (например, по отоплению – в ТГК-2, по воде – в «РВК-Архангельск»). Лучше, конечно, это сделать письменно, чтобы ваше обращение было зафиксировано официально.
Удобнее всего – через единую систему ГИС ЖКХ (можно через портал госуслуг). Там вы видите статус вашего обращения, ответ на него. А если ответ не поступит в течение 30 дней, то в жилинспекцию автоматически придет оповещение об этом. Вообще, система ГИС ЖКХ может стать вашим верным помощником в коммунальной сфере. Там можно найти все: информацию по дому, отчеты о работе УК, ваши начисления и платежи в «Личном кабинете», обращения. Там же можно передать показания приборов учета.
Где еще найти информацию об УК, обслуживающей дом? В подъезде должны быть вывешены информационные стенды с указанием телефонов. Кроме того, телефоны и адреса указаны в квитанциях на оплату.
Конечно, если возникает какая-то аварийная ситуация – холодно в квартире, нет воды, выключился свет, появилась протечка – в таких случаях мы сразу звоним в аварийно-диспетчерскую службу. Сроки для устранения аварий гораздо короче, чем для ответов на обращения. Там ведется аудиозапись разговора; оставив свою заявку, вы получаете номер ее регистрации. Ваше обращение регистрируется в журнале и там же обязательно ставится отметка об исполнении.

– Следующий шаг: если УК не отреагировала?
– Работу управляющих компаний (не ТСЖ) в Архангельске курирует Управление муниципального жилищного контроля – ему переданы полномочия в части содержания домов, текущего ремонта и коммунальных услуг. То есть обращения по некачественному содержанию жилого дома или некачественному оказанию коммунальных услуг направляем туда. Жалобу можно направить опять же через сайт госуслуг или систему ГИС ЖКХ. Часто слышим мнение, что раз он называется «муниципальный контроль», то занимается лишь муниципальными квартирами. Это не так, туда обращаются как наниматели, так и собственники.
А ГЖИ курирует все жилье по области, кроме Архангельска и Северодвинска. Но, кроме того, на всей территории региона (в том числе и по Архангельску) мы проводим проверки по правильности начисления платы, по размещению информации, по целевому расходованию средств на капитальный ремонт, перепланировкам и другие.
– То есть архангелогородцам в ГЖИ обращаться не нужно? Только в муниципальный жилконтроль?
– Да, по качеству обслуживания и коммунальных услуг, если их дом обслуживается управляющей компанией. Жильцы домов под управлением ТСЖ могут идти напрямую к нам. В любом случае, даже если горожане не разобрались и по ошибке направили обращение к нам, оно не потеряется, мы перенаправим его в УМЖК.
Что касается департамента городского хозяйства, это уже жалобы на проезды, благоустройство территорий, внешние коммуникации, – то есть те вопросы, которые выходят за рамки многоквартирного дома. Проще говоря, все, что в доме, – жилищный контроль, все, что выходит за границы придомовой территории, – департамент администрации города.

– А полномочия одинаковы у ГЖИ и УМЖК? У нас же как люди привыкли? Раз стоит название «государственная», значит, уж точно накажет «управляйку» по всей строгости закона, оштрафует ее и заставит хорошо работать.
– Управление муниципального жилконтроля имеет государственные полномочия в части контроля за УК. Областным законом ему переданы полномочия по государственному лицензионному контролю. То есть уровень одинаков. Они точно так же, как и мы, выезжают на проверки, по результатам составляют акт, выдают предписания об устранении нарушений и контролируют их исполнение. Ведь самое главное для жильцов дома – чтобы были устранены нарушения.
Любой акт проверки высылается в ГЖИ, и, если нарушения не устранены, мы составляем протокол об административном правонарушении, за которое грозит штраф.

Главное – не штраф, а результат

– Но, как показывает практика, в итоге все эти штрафы все равно лягут на жильцов, потому что УК оплатит сумму взыскания за счет содержания дома.
– К сожалению, законодательство это допускает. Хотя ГЖИ давно выступает за то, чтобы разделили плату за содержание дома на три категории: управление домами, текущий ремонт и содержание. И чтобы две последние статьи были защищенными, из которых нельзя было бы платить штрафы. Вот из статьи «управление домами» – пожалуйста, эти деньги как раз являются прибылью коммунальщиков, их доходом, из них они получают зарплату. Логично было платить штраф из прибыли управляющей компании, а не за счет содержания дома. Мы об этом говорим на каждом форуме УК, подобные предложения регулярно выносятся в Госдуму. Но пока эти изменения в законодательство не будут приняты на федеральном уровне, все останется по-прежнему.
При этом, независимо от уплаты штрафа, УК все равно обязана выполнить весь объем работ по дому по устранению предписаний – в этом плюс для жильцов.
Более того, по грубым нарушениям лицензионных требований мы привлекаем к ответственности непосредственно директоров УК. Директор должен заплатить штраф уже из собственных средств. А за неоднократность привлечения к административной ответственности они рискуют дисквалификацией по решению суда. В данное время как раз запущен подобный процесс по одному из директоров недобросовестных компаний, которые сегодня у всех на слуху.

– Наталья Юрьевна, говорят, что лишить УК лицензии практически невозможно. Есть ли примеры этого в Архангельске?
– Примеры такие есть, хотя лишить УК лицензии действительно сложно. Это довольно длительный процесс, должна быть доказана повторность деяния, существует определенный судебный порядок. Даже при наличии оснований на процедуру уходит как минимум год. Основания для лишения лицензии тоже, кстати, четко определены законом. То есть просто за то, что компания что-то нарушает, лишить лицензии нельзя. А вот если она уже два раза не исполнила предписания, если подобные нарушения фиксируются в не менее 15 процентах от всего жилфонда в ведении этой УК, тогда можно начинать процесс. Сначала должна свое слово сказать лицензионная комиссия, потом судебные рассмотрения.

– То есть, лишение лицензии – не панацея? Жильцам это не особо поможет?
– К сожалению, эта мера не может в полной мере защитить горожан от недобросовестных УК. У нас лишены лицензий такие компании, как «Мир», «Облик», «Архгорпроект». И что в итоге? Им на смену приходят другие, с этими же учредителями и директорами и, увы, с таким же отношением к работе.
Так что ждать того, что вашу компанию лишат лицензии, не стоит. Лучше объединить усилия и бороться за свой дом. Конечно же, нужно писать жалобы на действующую УК, добиваться выполнения работ и качества услуг, но при этом задуматься о смене управляющей организации. Здесь многое зависит от активности собственников. Нужно тщательно выбирать. Либо, если никому из действующих в городе «управляек» не доверяете, можно подумать о создании ТСЖ. Но в этом случае должны быть активные люди, готовые взять на себя ответственность за управление домом.

Договор управления – главный документ

– Есть ли официальный документ, в котором четко прописаны все обязанности УК? Например, сколько раз должны мыть подъезды, обязаны ли мыть окна, менять почтовые ящики и прочее?
– Самый главный документ для собственников – договор управления домом. В приложении к договору должен быть прописан весь перечень работ и их периодичность – эти параметры устанавливают собственники при заключении договора с УК. Минимальный перечень основывается на нормативных актах: постановлениях правительства и прочих. Например, по минимальному нормативному перечню мыть подъезды должны не реже раза в месяц, но собственники могут выбрать другую периодичность – раз в неделю или хоть каждый день. Тем более в условиях пандемии это становится жизненно необходимо.
Ознакомиться с договором управления можно в управляющей компании либо на сайте ГИС ЖКХ. Важно знать, что в каждом многоквартирном доме должен быть Совет дома. Именно на него возлагается контроль за всеми выполняемыми работами. Председатель Совета дома должен подписывать каждый акт выполненных работ – даже на мытье полов. Не говоря уже о текущем ремонте.
– А где найти телефон председателя? Вот в нашем подъезде, например, его нет на информационном стенде. Да и сам Совет дома никак себя не проявляет.
– Можно позвонить в УК и поинтересоваться, есть ли вообще у вас Совет дома, кстати, можно указать на бездействие этого органа. Если же совет не выбран, орган местного самоуправления обязан организовать собрание собственников по его выбору. По жилищному законодательству Совет дома должен быть обязательно. Скорее всего, у вас он существует номинально, председатель совета неактивный, а в подобных случаях управляющая компания расслабляется, тоже работает спустя рукава.
Хотя в Архангельске очень много примеров активных председателей Советов домов, как правило, там и порядка больше. У нас даже есть чат с председателями, организованный областным Министерством ТЭК и ЖКХ, где люди обмениваются опытом, делятся проблемами, советуются.

За ущерб по суду ответят

– Одна из наболевших проблем – зона ответственности. Где четкое разделение по границе участков – на сколько метров от дома УК должна убирать и содержать территорию? А если земля отмежевана «под цоколь»? Есть ли в этом случае какая-то возможность повлиять на коммунальщиков?
– Если придомовая территория отмежевана, ее точно должна содержать УК. Потому что отмежеванный участок относится к общедомовому имуществу. Его границы указаны на кадастровой карте города, которая есть в публичном доступе. Сразу можно увидеть: кому принадлежит проезд, стоянка или площадка.
К сожалению, именно в Архангельске ситуация с межеванием сложилась не лучшим образом: очень многие участки отмежеваны либо по отмостку, либо не отмежеваны совсем. И здесь очень спорные моменты возникают в работе управляющих компаний и в нашей деятельности. Причем и судебная практика по стране разная. Мы настаиваем на том, что даже если территория не отмежевана, то подъезд, крыльцо и внутридворовой проезд все равно должны быть почищены.

– Самый актуальный вопрос зимой: кто должен чистить снег во дворе и как часто? Могут ли брать за это с жильцов дополнительную плату?
– Чистить снег обязана управляющая компания. Дополнительную плату при этом брать не имеют права – эти расходы уже предусмотрены по статье за содержание за год. А что касается периодичности, то по мере необходимости. Опять же есть минимальные нормы, определенные в постановлении правительства, – не реже чем раз в трое суток, если нет снегопада, а при снегопаде гораздо чаще в зависимости от категории тротуара, но тут много нюансов, таких как ручная или механизированная уборка. Опять же, все это должно быть прописано в договоре управления домом.

– А вывозить снег со двора обязаны?
– Норм, обязывающих вывозить снег, нет. Допускается складировать его на газоны, но без повреждения зеленых насаждений. Кстати, на детскую площадку снег складывать нельзя.

– А если все-таки повредили деревья?
– Нужно обратиться в администрацию округа. Это уже будет являться нарушением правил благоустройства.

– Кто должен следить, чтобы на крышах не образовывались наледи и сосульки? И с какой периодичностью должны чистить крышу?
– Это зона ответственности УК, а чистить обязаны также по мере необходимости.

– Недавний случай: на Воскресенской, 116 лед упал с крыши на припаркованный автомобиль и повредил его. Обязана ли УК «Метелица +» возместить ущерб?
– Обязана, если будет доказано, что это ее вина, что не были приняты меры по очистке кровли от наледи и сосулек. Любые повреждения, которые нанесены в связи с некачественным содержанием общего имущества дома, вред, который нанесен бездействием, должны быть возмещены. Это касается как вреда имуществу, так и здоровью – у нас были ситуации, когда человек упал при входе в подъезд и получил травму, а с ТСЖ взыскали ущерб. Владельцы машин получали компенсацию, когда сверху на автомобиль падал слежавшийся снег либо часть кровли. Все это через суд. Конечно, вначале можно попробовать переговорить с УК, чтобы возместить ущерб в добровольном порядке. Если нет – обращаетесь в суд. Судебные издержки потом тоже ложатся на коммунальщиков.

Сложный выбор

– Наталья Юрьевна, а сложно ли в целом переизбрать УК? Много было таких случаев за последний год? Может, лучше создать ТСЖ?
– Процедура в принципе не сложная, тут важна активность собственников. В Архангельске за год было 179 протоколов о переизбрании УК. Есть случаи, когда из управляющих компаний создают ТСЖ, но таких единицы. У нас рынок ТСЖ в принципе сложился. Потому что непросто найти активных людей, готовых взять на себя ответственность за дом, организовать процесс управления, найти грамотных специалистов на ремонт и обслуживание коммуникаций. Тут ведь еще вопрос добросовестности важен, часто у жильцов начинаются претензии к председателю ТСЖ по поводу расходования денег.

– В целом число жалоб и обращений по коммуналке не уменьшается?
– Нет, и тому есть несколько причин. Во-первых, быстрыми темпами ветшает деревянный фонд. Во-вторых, мы стали более открытыми и мобильными. Все госорганы имеют сайты, электронные адреса для писем, работают единые информационные системы, такие как ГИС ЖКХ, Госуслуги. Можно в один клик со смартфона отправить жалобу, приложив к тому же фотографию нарушения. Так что обращений меньше не становится, такова уж коммунальная сфера – человек ежедневно в этой среде, от нее зависит комфорт проживания.