Новые механизмы защиты дольщиков

Люди и события

Закон серьезно ужесточил требования к застройщикам

Изменения законодательства в области долевого строительства в 2017 году обеспечивают дополнительную защиту для граждан – участников долевого строительства.

– С 2017 года на застройщика возлагается обязанность ведения сайта в Интернете, на котором должна раскрываться информация в отношении каждого строящегося с привлечением средств дольщиков многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, – говорит заместитель руководителя Управления Росреестра по Архангельской области и Ненецкому округу Игорь Павлов. – Причем это теперь касается и строительства таунхаусов.

Ужесточились требования, которым должен отвечать застройщик для привлечения денежных средств дольщиков. В частности, в отношении него не должны проводиться процедуры ликвидации и банкротства, обязательно отсутствовие недоимок по налогам, сборам, директор и главный бухгалтер застройщика должны быть несудимы и т. д. Проверку застройщика осуществляет Инспекция государственного строительного надзора Архангельской области. В случае несоответствия требованиям застройщик не вправе привлекать денежные средства дольщиков.

Также установлены новые требования к содержанию и порядку размещения проектной декларации застройщика. До заключения договора с первым участником долевого строительства застройщик направляет проектную декларацию в Инспекцию госстройнадзора, которая в месячный срок выдает заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона. Такое заключение является необходимым для осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Создание компенсационного фонда – еще одно нововведение.

– С начала года на застройщиков возложена обязанность по перечислению 1 процента от стоимости строительства объекта недвижимости в компенсационный фонд помощи дольщикам (некоммерческая организация, созданная Единым институтом развития в жилищной сфере). В случае банкротства строительной компании за счет средств этого фонда будет выплачиваться возмещение участникам долевого строительства или достраиваться объект, – поясняет Игорь Юрьевич.

Расширен перечень обязательных условий, подлежащих включению в договор. Описание объекта долевого строительства должно быть подробно детализировано с указанием основных характеристик помещения, местоположения на плане строящегося объекта, а также описания строящегося дома, включая материал наружных стен и поэтажных перекрытий, класс энергоэффективности, сейсмостойкость. Условия договора участия в долевом строительстве должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на дату заключения договора. В противном случае договор может быть признан недействительным по иску дольщика.

– Установлены условия по определению цены договора и порядке ее оплаты, – говорит Игорь Павлов. – Уточнена возможность определения цены договора как произведения цены за единицу площади и размера общей площади. Также закреплено, что оплата по договору производится только после его государственной регистрации.

Существенные изменения в законе касаются гарантийных обязательств застройщика: детализировано содержание передаточного акта, неотъемлемой частью которого является инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащая необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

Запрещено нецелевое использование денежных средств дольщиков. Средства могут направляться только на определенные цели (строительство многоквартирного дома, возмещение затрат на приобретение, в том числе оформление, права собственности или права аренды, права суб-аренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство, возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий, внесение платы за подключение многоквартирного дома к сетям инженерно-технического обеспечения и т. д.).

С 1 июля 2017 года изменились требования к минимальному размеру уставного капитала застройщика, который должен быть полностью оплачен на момент привлечения денег дольщиков.  Минимальный размер уставного капитала застройщика определяется по сколь-зящей шкале и будет напрямую зависеть от  площади возводимых объектов. Например, для застройщиков, у которых суммарная площадь всех объектов долевого строительства не превышает 1,5 тысячи кв. метров, минимальный размер капитала составит 2,5 миллиона рублей. Для тех компаний, чьи объемы строительства превысят 500 тысяч кв. метров, уставный капитал не может быть менее 1,5 миллиарда рублей. Таким образом, компании с минимальным уставным капиталом в 10 тысяч рублей не вправе привлекать денежные средства дольщиков, – сообщает региональное управление Росреестра.

Также с июля предусмотрена возможность использования счетов эскроу. Это специальный счет в банке, на который поступают деньги дольщиков по уплате цены договора и блокируются там до момента завершения строительства и передачи квартиры дольщику. В случае невыполнения застройщиком своих обязательств банк возвращает денежные средства дольщику. О применении такого порядка расчетов гражданин может узнать из проектной декларации на сайте застройщика. Однако использование счетов эскроу не является обязательным.

Основные механизмы защиты участников долевого строительства от двойных продаж квартир и иных злоупотреблений со стороны застройщиков определены более десяти лет назад. Однако почти ежегодно в законодательство вносятся изменения, устанавливающие дополнительные гарантии прав дольщиков и новые требования к застройщикам, сообщает пресс-служба регионального Управления Росреестра.