Если участок в «синей» зоне: эксперт рассказал, где теперь строить под запретом

В августе 2026 года в Водный кодекс РФ внесли изменения: в зонах подтопления и затопления теперь нельзя возводить никакие строения. К этим территориям относится большинство дачных товариществ и значительная часть Архангельска.

До принятия изменений о существовании зон подтопления и затопления мало кто знал, да и значения им особо не придавали. К этому можно относиться с легкой иронией: немного затопит участок, а потом все в грунт уйдет. Однако теперь это не просто нюанс, а прямой запрет на строительство зданий и сооружений.

При этом закон не имеет обратной силы, поэтому никто не потребует от собственников зданий в таких зонах немедленно их снести. Но построить на участке, допустим, баню юридически уже невозможно. Чтобы подробнее разобраться в новых нормах, мы пообщались с кадастровым инженером, основателем компании «СеверГео» Александром Талых.

В зоне подтопления

Для начала разберемся, что это за зоны и чем они отличаются.

Затопление — это внешнее воздействие воды: во время паводков и наводнений разливаются реки и озера, добавляются осадки. Подтопление устроено иначе: вода поднимается изнутри, когда повышается уровень грунтовых вод. Таким образом, оно носит внутренний, подземный характер.

Границы таких зон определяются на основе многолетних наблюдений за уровнем воды. Сведения о зонах затопления и подтопления вносятся в Единый государственный реестр недвижимости, а прекращает свое существование зона со дня исключения сведений о ней из реестра.

Раньше строить в таких зонах позволяли, если объект защищали от негативного воздействия воды инженерными средствами. Например — строительство дома на сваях. В августе подход изменился принципиально: препятствием для капитальной застройки теперь служит сам факт, что территория находится в зоне с особыми условиями использования.

В Архангельске к зоне затопления относятся небольшой прибрежный участок и значительная часть Соломбалы. Зона подтопления гораздо обширнее. Сюда входят почти весь привокзальный микрорайон, округа Майская Горка и Варавино-Фактория.

В итоге под действие этих зон попадает около половины города. «Сухими» островками остаются только центральная часть Архангельска и отдельные территории в других округах. Значит, строить капитальные дома можно только здесь.

Отметим, что во время прямой линии с главой Архангельска Дмитрием Моревым в редакцию нашей газеты обратились читатели с вопросом о судьбе проектов комплексного развития территорий (КРТ), которые попадают в границы зон подтопления и затопления. Градоначальник ответил, что администрация города уже выступила с инициативой о корректировке зон.

— Все-таки в городе есть дренажно-ливневая канализация, которая отводит воду. К тому же со временем изменились высотные отметки уровня грунта. Поэтому мы вышли с предложением скорректировать зоны подтопления и затопления с учетом фактически изменившейся ситуации. Ожидаем, что корректировки позволят сократить эти зоны, — пояснил Дмитрий Морев.

Кроме того, в зону подтопления попали многие участки СНТ, а также некоторые территории, которые выделялись под строительство жилья для многодетных семей и участников СВО. Островные территории практически полностью оказались в этой зоне, как и значительная часть близлежащих поселков, в том числе Заостровье и Верхнее Ладино.

Построить можно, но есть нюанс

Чтобы возвести на таких территориях дом или любое другое капитальное строение, необходимо сначала вывести территорию из опасной зоны.

По словам кадастрового инженера Александра Талых, сделать это можно двумя способами. Первый — отсыпать земельный участок выше уровня зоны затопления, который составляет 3,16 метра по Балтийской системе высот.

— Хоть и кажется логичным немного поднять уровень участка, на ряде территорий придется делать отсыпку на высоту около двух метров. Помимо очевидно высокой цены это еще и технически очень сложно, — пояснил Александр Талых.

Другой вариант — инженерная защита территории. Она включает установку шпунтовых стенок, берегоукрепление, дноуглубление и другие работы. Эти методы рабочие, но больше подходят крупным застройщикам, чем владельцам частных домов. Главный вопрос — в цене.

— Мы получали запрос на расчет подобных работ в одном поселке недалеко от Архангельска. Итоговая сумма исчислялась десятками миллионов рублей. Для небольшого СНТ это абсолютно неподъемная сумма ради строительства нескольких домов, — отметил кадастровый инженер.

Таким образом, на сегодняшний день бюджетного способа построить дом в границах такой зоны не существует. По мнению эксперта, изменения в законодательстве серьезно бьют по рынку загородного строительства. Пригодными для застройки остаются лишь территории, не входящие в зоны подтопления и затопления. И пока в закон не внесут соответствующие поправки, только там можно будет построить и загородный коттедж, и самый простенький дачный домик.

Вопрос времени

Мы спросили эксперта, что делать, если земельный участок находится в зоне подтопления или затопления. Можно ли, например, построить баню или провести реконструкцию дома.

Если коротко, возводить новые объекты капитального строительства нельзя. Но ситуация с реконструкцией дома совсем не очевидна. Например, если старые деревянные сваи пришли в негодность, вопрос ремонта становится первостепенным.

— По существующим нормам реконструировать дом нельзя, потому что это тоже строительство. Но если смотреть сугубо по-человечески, дом, который приходит в негодность, не бросишь же на произвол судьбы. Поэтому мы с коллегами направили запрос в Росреестр и ждем официальных разъяснений, — пояснил Александр Талых. — Пока окончательного мнения на этот счет нет, но мы надеемся, что в ближайшее время ситуация прояснится.

Кроме того, эксперт добавил, что эти правила не распространяются на дома, строительство которых началось до вступления нового закона в силу. Если разрешение на строительство получено, объект можно спокойно достроить, даже если работы растянутся на долгие годы.

Иначе обстоит дело, если человек совсем недавно приобрел участок: здесь нужно разбираться в конкретной ситуации. Например, если в договоре купли-продажи не было указано, что участок находится в зоне с особыми условиями использования территорий, такой договор можно оспорить в судебном порядке.

Если же все законные процедуры соблюдены, новый собственник оказывается в непростом положении: строить новый дом нельзя, а реконструкция старого — под вопросом. Загородный участок в одночасье становится серьезным обременением. Однако эксперт призывает не паниковать и дождаться официальных разъяснений или поправок, которые смогут предложить Минстрой России и другие органы власти.

— По всей стране люди столкнулись с большими сложностями из-за изменений в законе. Поэтому мы надеемся, что законодатели сделают послабления хотя бы для сферы индивидуального жилищного строительства. Думаю, это вопрос времени, — говорит Александр Талых.